Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? 2026 TÜFE Rehberi
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlıdır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak yayımlanan TÜFE verisi esas alınır; kira sözleşmesinde yer alan artış oranı bu tavandan yüksek olamaz. Erzurum'da konut ve işyeri kira artışları için bu kural mecburidir; aykırı sözleşme maddeleri geçersizdir.
Yasal Dayanak ve TÜFE Tavanı
Türk Borçlar Kanunu Madde 344: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."
Bu hüküm 2012'de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile getirilmiştir. 2022-2024 döneminde konut kiraları için %25 tavanı geçici kanun olarak uygulandı; bu düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Şu anda konut ve işyeri kiraları için TÜFE 12 aylık ortalama kuralı yeniden geçerlidir.
Hesaplama için TÜİK'in yayımladığı aylık TÜFE verileri son 12 aya göre ortalamalanır. Örnek: Mayıs 2026 itibarıyla kira artışı yapılacaksa, Mayıs 2025–Nisan 2026 arası 12 ayın TÜFE yıllık değişim ortalaması baz alınır.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki şu anki kira 10.000 TL ve kira dönemi Mayıs'ta yenileniyor. Son 12 aylık TÜFE ortalaması %42.5 hesaplanmış olsun.
- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜFE 12 aylık ortalama: %42.5
- Yasal azami artış tutarı: 10.000 × 0.425 = 4.250 TL
- Yeni yasal azami kira: 14.250 TL
Ev sahibi bu tutarın üzerinde artış talep ederse kiracı fazla ödeme yapma zorunluluğunda değildir; eski kiranın TÜFE oranında artırılmış halini ödeyerek sözleşmeyi sürdürebilir. Ev sahibi buna itiraz ederse kira tespit davası açma hakkına sahiptir, ancak dava mahkemece bilirkişi incelemesiyle yasal tavanı doğrular.
5 Yılı Aşan Kiralarda Özel Durum
Kira sözleşmesi 5 yıldan fazla devam ettiyse durum farklıdır. TBK m. 344/3 uyarınca, 5 yıl dolduktan sonra kira tarafların uzlaşamaması halinde hâkim tarafından yeniden belirlenir. Hâkim; emsal kira bedelleri, TÜFE, taşınmazın durumu ve bölgedeki piyasa koşullarını dikkate alır.
Bu "emsal kira" kuralı, uzun süreli kiracıların yasal tavanın çok altında kira ödemesi durumunda ev sahibi için bir güvencedir. Erzurum'da özellikle Palandöken, Yakutiye, Aziziye merkezdeki kiralar için son 3 yılda kira tespit davaları yoğunlaşmıştır.
Erzurum'da Kira Uyuşmazlıkları — Dava Süreci
Kira uyuşmazlıkları için 2023 sonrası zorunlu arabuluculuk getirildi. Önce Erzurum Adliyesi Arabuluculuk Bürosu'na başvurulur, 3-4 hafta sürecek arabuluculuk sonucu anlaşma olmazsa Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk'tur (değerine bakılmaksızın).
Açılabilecek davalar: (1) Kira tespit davası (hem ev sahibi hem kiracı tarafından), (2) Tahliye davası (ödememe, ihtiyaç, yeniden inşa, 2 haklı ihtar), (3) İtirazın iptali (icra takibine itiraz edilmesi halinde).
Fazla tahsil edilen kira için kiracı sebepsiz zenginleşme davası açabilir ve yasal faiziyle geri alabilir. Zamanaşımı 10 yıldır (TBK m. 146).